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古いマンションを買うメリットとデメリット【築58年に住んで感じたリアル】

疑問
古いマンションを購入するとどんなメリットとデメリットがあるのかな。リスクはちゃんと知っておきたい。

上記の疑問に答えます。

ジキ
どうも、ジキ(@jikky_bongjing)です!

今回は、築50年以上の古いマンションを購入し、6年ほど住んだボクの経験から古いマンションを買うメリット・デメリットを紹介していきます。

ちなみに、ボクは古いマンションの方で管理組合の理事長を務めた経験もあり、古いマンションの運営事情にかなり詳しいです。

また、今は子供が増えて手狭になったことから、築20年ほどのマンションに引っ越しまして、売却にも成功してますので、その辺りのお話もしたいと思います。

古いマンションを買うメリット

古いマンションを買うメリット

まずメリットは以下の通りです。

  1. 身の丈以上の立地や広さの家に住める(つまり家賃が安い)
  2. 今ではありえない立地に住める
  3. 年配の方が多くて、静かで、人も優しい(マンションによる)
  4. ルールが曖昧で緩い
  5. リノベーションされていれば快適に住める
  6. 価格は下がりにくい

では解説していきます。

身の丈以上の立地や広さの家に住める(つまり家賃が安い)

まずやっぱり価格は魅力的ですよね。

ボクは東急東横線という、東京の渋谷と横浜を繋ぐ人気沿線の中でも人気駅から徒歩3分の2LDKマンションに住んでいましたが、マンションの価格は1900万程度でした。

35年ローンを組んでしまえば、毎月6万円とかそういうレベルです。

ジキ
一人暮らしのマンションくらいの金額ですよね。ぶっちゃけ最高の立地に住みながらも、余裕で貯金できました。

今ではありえない立地に住める

古いマンションは、建築時の法律や規定の基準で建てられているので、今の法律や規定では絶対に建てられない場所に建築されていえるケースもあります。

ボクは法律にはあまり詳しくないのですが、イメージで言うと、例えば、今では3階建てまでしか建てられないと決まっているエリアに、8階建てのマンションが建っていたりします。

ジキ
違法建物ではなく、「既存不適格」と言います。

ボクのマンションがまさにそうだったのですが、周りにマンションがない(法律的に建てられない)ので眺望がありえないくらい良かったです(笑)

年配の方が多くて、静かで、人も優しい(マンションによる)

基本的に、古い分譲マンションは、年配の方が多いですね。なので、静かですし、人も優しい。

うちも赤ちゃんが産まれて、夜泣きとかもあったので割と周りからの目を心配していたのですが、住人たちはめっちゃ優しく接してくれました。

過去数千万円出してマンションを購入している人たちなので、そんなにおかしい人はいないイメージでした。

ジキ
これが、古い賃貸アパートとかだと、また住んでいる層の人が全然違ってきますよね。

ルールが曖昧で緩い

古いマンションはルールが曖昧なところが多いようです。

例えばボクが住んでいたマンションは、元々は自転車禁止なのに、お願いすれば置くことができたりとか、ペットも禁止なのにお願いすればOKだったりとか笑。

そもそもインターネットの光の設備なんてなかったのですが、工事して、戸建てタイプの回線をひくのもすんなりOKもらえたりとか。

ルールがしっかりしているマンションでは考えられない「ゆるさ」があって、気持ちよく暮らせました。

リノベーションされていれば快適に住める

古いことのメリットではないですが、ただしっかりリノベーションがされていれば、全然快適に住めます。

マンションの外から見たら古いのですが、部屋の中は新築みたいなので、清潔感もあって、快適に暮らせました。

価格は下がりにくい

古いマンションは、もう建物としての価値はほぼゼロに近い物件ということになりますので、立地と部屋の綺麗さに値段がついているようなものです。

なので、綺麗に使ってさえいれば、価格自体は下がりにくいと思います。

新築と築5年と築10年とは結構印象変わりますが、築50年も、55年も、60年も、印象そこまで変わらないですからね。

ジキ
ぼくは1900万で買ったマンションで5年ほど住んで、1900万で販売しました。

古いマンションを買うデメリット

古いマンションを買うデメリット

では今度はデメリットです。

  1. 住宅ローンが組みにくい(あなたの信用度がかなり必要)
  2. 管理組合に推薦されやすいかも
  3. 管理費・修繕費が上がりやすい
  4. 地震が来るとなんとなく怖い
  5. 部屋の壁・床が薄い
  6. 網戸・ベランダが古い
  7. 販売時に見に来る人は多いが、売れにくい

ではこちらも解説していきます。

住宅ローンが組みにくい(あなたの信用度がかなり必要)

マンションの価格は安いのですが、住宅ローンは少し組みにくいです。

結論から言うと、あなた自身の信用度が結構必要です。

と言うのも、ローンというのは「人」と「建物」の両方を審査されるからです。

そして、古い建物は、新しい建物に比べて信用度が低いことが多いです。

そもそも審査の参考資料となる建物の図面がなかったり、増築などして建築時の図面と異なる感じになっていたり、いろんなイレギュラーが起きていることも多いのです。

そのため、あなた自身の信用度が高くなければ、住宅ローンを組むのに少し手こずる可能性も。

まぁとはいえ、仮に都市銀行は無理でも、ネット銀行、地方銀行、信用金庫など当たれば、どこかヒットしたりもするんですけどね。

ただ、後で説明しますが、これは売却時にも影響します。

つまり、今度は購入検討者に同じことが起こるということですから、注意が必要です。

管理組合に推薦されやすいかも

これはボクが住んでいたマンションだけかもしれませんが、年配の方が多く、管理組合に出れない方も結構いらっしゃいました。

ジキ
管理組合ってのは、マンションの自治体みたいなものです。

なので、比較的若くて元気なボクが住み始めて2年とかで管理組合に推薦され、3年目で理事長を務めることになりました。

正直、月1回の定例MTGなどがあって、結構めんどかったです。

こういうこともおそらく、古いマンションのあるあるな気がします。

管理費・修繕費が上がりやすい

ここはかなり注意が必要です。

古いマンションは建物自体の価格は安いのですが、だんだん維持メンテナンスのためのお金が膨らんできます。

例えば、定期的に大規模修繕工事は必要ですし、排水管などが古くなって取っ替えなければならなくなったら、相当大掛かりな工事が必要です。

マンションは、毎月修繕費などを住人から徴収して積み立てて、工事にお金を充てるのですが、マンションが古くなると、工事も多くなり、だんだんお金が足りなくなってくるのです。

そして、足りなくなったらどうなるかというと、毎月徴収される修繕費が上がります。

ジキ
住んでる人からすると、家賃=ランニングコストが上がるのです。

ボクが古いマンションに住み始めた当初は、住宅ローンの返済に毎月6万円程度、管理費修繕費で毎月1.5万円程度だったのですが、一度大規模工事が必要となってお金が足りなくなり、管理費修繕費が3万円に増えたりもしました。

ジキ
さすがに結構萎えました

このポイントは、マンション購入初心者だと、なかなか知る機会がありませんので、しっかりと理解しておきましょう。

地震が来るとなんとなく怖い

今の耐震基準を満たしていない建物に住むと、地震が来るたびにドキドキします。

それなりに大きな地震も経験しましたが、倒壊の危機を感じたことはありませんが、それでもなんか、なんとなく怖かったです。

部屋の壁・床が薄い

部屋の壁も比較的薄いし、床も薄いので、足音とか生活音は結構気になります。

ボクの住んでいたマンションは高齢の方も多く、そこまでボクがうるさいと感じることはなかったのですが、こちらが生活音を立ててしまうことに対して気を使っちゃいました。

子供とかが走り回りますから、それが申し訳ない感じです。

網戸・ベランダが古い

網戸やベランダは「マンションの共有部分」にあたるケースが多いので、リノベーションされている部屋でも、古いままになっていることも多いです。

ボクが住んでいたマンションは、特に網戸が古くて、スムーズにスライドして動かなかったのは我慢ポイントでした。

販売時に見に来る人は多いが、売れにくい

マンションを販売する際、確かに価格を下げずに売れたのですが、売り切るまでは結構苦労しました。

立地の割にめちゃくちゃ値段が安いので、スーモで検索して内覧をしに来る人は結構多いのです。

なので、毎回内覧があるたびに期待しちゃうのですが、なんだかんだ古いマンションって我慢ポイントや不安ポイントが出てくるので決め手にかけてしまうのです。

また、決まりそうになっても、上記で説明した通り、住宅ローンで手こずってしまう方もいたりして。

内覧が少なければまだ楽なのですが、とにかく見にくる人は多いので家にいないといけないことが多く、販売中は「早く売れろーーーー!!」とひたすらに祈っていました。

デメリットも多い、でもメリットもやばい、それが古いマンションです

デメリットも多い、でもメリットもやばい、それが古いマンションです

こんな感じで、デメリットもぶっちゃけ多いですよね。

でも、本当にすごい立地に住みながら、お金を節約できたりもするメリットは実はかなり大きいです。

ジキ
住んでみてわかりましたが、高級でいい街は、やっぱりいいんです。(笑)

正直ぼくは、子供が増えて手狭にならなければ、引っ越しなど考えなかったと思います。

確かに古くて色々あったんですが、住人も優しいし、どんどん高まる管理費を考えても家賃は安くて、何より立地も最高でした

立地が良いと、生活が便利になり、時間効率が良くなりますので、時間を大切にするボクにとってはとてもいい条件でした。

ここからは「好み次第」です。

ボクからマンションを買ってくださった方も、古さや管理費を考えても、マンションの立地と静かさを気に入ってくれましたしね。

というわけで、ぜひおうち選びのご参考いただけると幸いです!

今回はいじょーです!

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